Mieszkania drożeją i będą drożeć. Oto najważniejsze przyczyny

Mieszkania dalej drożeją – to nie tylko skutek kosztownych transakcji na rynku gruntów czy drogich usług firm wykonawczych – ceny podbija również mocny popyt ze strony klientów. W samej Warszawie średnia wyjściowa stawka za nowe „M” powoli dobija do 10 tys. zł za mkw. w III kw. br. Nieustanne podwyżki to wynik wyższych kosztów pracy, cen materiałów budowlanych a także ograniczeń w obrocie ziemią – drastycznie spada podaż gruntów pod inwestycje, szczególnie w miastach – zwracają uwagą przedstawiciele Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

  • Ceny mieszkań będą rosły w najbliższym czasie — wskazują eksperci rynku nieruchomości
  • Przyczynami wzrostu cen jest m.in. wzrost kosztu usług oraz gruntów
  • W ciągu 3-4 lat grunty pod budownictwo mieszkaniowe w takich miastach jak Warszawa czy Wrocław rosły w tempie nawet 20-30 proc. rocznie

— Koszt samej budowy mkw. w ciągu ostatnich dwóch lat wzrósł o 30 proc. i trudno oczekiwać, aby płace na budowach miały spaść. W dodatku w III kw. 2019 r. branża deweloperska po raz kolejny sprzedała więcej niż wprowadziła do sprzedaży a oferta gotowych nowych mieszkań do sprzedania jest najniższa od 11 lat – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD. Jego zdaniem kolejne kwartały utrzymają status quo. Jednocześnie deweloperzy walczą o utrzymanie marż, które oscylują w okolicach 19-20 proc., aczkolwiek spadają w projektach wprowadzanych właśnie do sprzedaży.

— Jak pokazują badania NBP dotyczące mieszkaniowego rynku pierwotnego dla 6 największych miast, zwroty z kapitału własnego na projektach deweloperskich są obecnie na najniższym poziomie od ponad dekady. — Niemniej z powodu niskiej podaży, projekty, które udaje się wprowadzić do sprzedaży osiągają przeciętnie wyższe ceny niż zakładane, a popyt utrzymuje liczbę transakcji na bardzo wysokim poziomie – zaznacza Konrad Płochocki.

Górne pułapy

Jednym z najpoważniejszych problemów na rynku budowlanym do dostępność gruntów. – Wysoki popyt i zmniejszające się zasoby gruntowe w dobrych lokalizacjach sprawiły, że mocno w górę poszły też ceny gruntów. Oznacza to, że długookresowe plany finansowe musiały zostać poddane znacznej korekcie – dodaje Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Eksperci Colliers International podają, że w ciągu 3-4 lat grunty pod budownictwo mieszkaniowe w takich miastach jak Warszawa czy Wrocław rosły w tempie nawet 20-30 proc. rocznie, osiągając historyczne pułapy.

Tabela rynek pierwotny III kw 2019 — oprac. Metrohouse

— W tym roku odnotowaliśmy lekkie wyhamowanie, przede wszystkim na rynku krakowskim i szczecińskim. Dziś miejsca na spekulacje jest już coraz mniej, dlatego nie spodziewamy się znaczących wzrostów cen, raczej na poziomie kilku procent – zapewnia Emil Domeracki, dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w Colliers International.

Obecnie, według danych Cenatorium, średnia cena działki pod mieszkaniówkę sięga ok. 2 tys. zł za mkw. w Warszawie. Jednak rozstrzał w podziale na dzielnice jest duży. Najdroższe transakcje pod inwestycje mieszkaniowe wielorodzinne sięgają grubo powyżej 50 mln zł. Np. na warszawskiej Woli – jak pokazują eksperci Cebatorium – za liczącą 2 ha działkę pod zespół budynków mieszkaniowych wielorodzinnych deweloper zapłacił ponad 72 mln zł.

– Największą transakcją w ciągu ostatniego roku była sprzedaż działki po zajezdni autobusowej Chełmska w Warszawie. Nabywca wydał ok. 300 mln zł na grunt o powierzchni 51, 7 tys. mkw.– podaje Emil Domeracki.

Na razie, szanse na poprawę tej sytuacji są niewielkie. – Będzie coraz trudniej i może być drożej. Natomiast widzę nadzieję dla szukających ziemi pod inwestycje mieszkaniowe. To jednak rozwiązanie, które wymaga większej otwartości władz samorządowych. Na przykład, szansą dla deweloperów mogłoby być uwolnienie zasobów ziemi rolnej w granicach miast, równocześnie tworząc plany zagospodarowania przestrzeni uwzględniające powstanie zabudowy mieszkaniowej. Wciąż jednak samorządy są dość surowe i oporne w udzielaniu pozwoleń na budowę na podstawie gminnej uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji (bazując na tzw. specustawie mieszkaniowej; Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych). W tej sytuacji deweloperzy chętniej decydują się na zakup działek zabudowanych z możliwością wyburzenia, czy ze skomplikowanym stanem prawnym, biorąc na siebie ryzyko i ciężar uporządkowania spraw – opowiada Barbara Bugaj.

Joanna Kieszczyńska, dyrektor w Dziale Gruntów Inwestycyjnych w JLL dodaje, że wzmożony popyt na grunty pod wielorodzinne osiedla przekłada się nie tylko na wyższe ceny ziemi, ale również rosnące zainteresowanie trudniejszymi projektami, wymagającymi przeprowadzenia remediacji lub gruntownej modernizacji historycznej zabudowy.

Grunty to nie jedyny problem branży budowlanej. Barbara Bugaj wskazuje, że brak siły roboczej i rosnące oczekiwania dotyczącymi wynagrodzeń również nadal utrudniają realizację inwestycji.

— Niezmiennie największy udział w kosztach mieszkaniowego projektu deweloperskiego posiada koszt gruntu oraz koszty generalnego wykonawstwa. Dla przykładu, wg danych NBP pierwszy z podanych stanowi obecnie ok. 20 proc. ceny netto mkw. powierzchni użytkowej w Warszawie, a drugi ok. 45-50 proc. W pozostałych większych miastach udział kosztu robocizny w strukturze wszystkich kosztów jest wyższy i dochodzi nawet do 60 proc. — w Łodzi – podkreśla Adam Anioł, analityk rynku papierów wartościowych w Banku BNP Paribas.

Budżety projektów planowane są z reguły na 1-2 lata do przodu, co przy obecnym otoczeniu rosnących cen robocizny i materiałów, oznacza dezaktualizację założeń finansowych przed zakończeniem projektu. — W przypadku projektów o niższej zakładanej rentowności może okazać się, że realizacja stanie się nierentowna jeśli kosztów nie uda się przenieść na nabywcę – mówi Adam Anioł.

Niższe zyski

Marże deweloperskie w tej sytuacji musiały się nieco skurczyć, według danych Colliers International, z 35-40 proc., do ok. 20-30 proc. w zależności od miasta. Co więcej, niektóre projekty są realizowane po kosztach a nawet na minusie.

– Zerowe lub nawet delikatnie ujemne marże w inwestycjach realizowanych w latach 2016 – 2019, dotyczyły głównie projektów na gruntach zakupionych w 2007-2008 r., czyli w czasie szczytu bańki na rynku nieruchomości. Nie były to jednak duże projekty, które miałyby istotnie negatywny wpływ na całościową działalność dewelopera. Uważam też, że liczba takich inwestycji jest marginalna i będzie dalej spadać, w przypadku dużych deweloperów giełdowych. Mniejsi gracze próbujący zwiększać skalę działalności, mogą realizować projekty po kosztach – zaznacza Wojciech Bartosik, analityk Michael/Ström Dom Maklerski.

— Koniec końców poziom marż w dużym stopniu zależy od sprawności operacyjnej dewelopera, jego zdolności do znajdowania atrakcyjnych gruntów, negocjowania stawek wykonawstwa i skuteczności sieci sprzedaży – dodaje.

Niektórzy inwestorzy niestety nie wyciągnęli żadnej nauki z poprzedniego kryzysu. Jak pokazuje Konrad Płochocki, część spółek deweloperskich weszła na rynek skuszona wzrostami cen, ale po zweryfikowaniu prawdziwych kosztów okazało się, że przepłaciły i nie są w stanie zrealizować założeń biznesowych. Teraz chcą odsprzedać projekt. To są jednak wyjątki. Większość firm wychodzi z tej sytuacji obronną ręką.

Mocny popyt

By zniwelować negatywny wpływ wzrostu cen ziemi i kosztów budowy na marżę, niektóre spółki decydują się na pełnienie roli generalnego wykonawcy dla własnych inwestycji. – Taki model zapewnia im kontrolę nad finansami i terminami realizacji zadań. Pozwala też monitorować oraz ewentualnie korygować logistykę, unikając niepotrzebnych przestojów i opóźnień. Inna strategia obniżenia kosztów realizacji inwestycji to pakietowanie, czyli podział prac budowlanych na mniejsze zlecenia.– mówi Joanna Kieszczyńska — Nie bez znaczenia dla marży pozostaje też standard realizowanej inwestycji. Dla nieruchomości w wyższym standardzie marża raczej nie spada poniżej 30 proc. – dodaje.

Warto też pamiętać, że przychody raportowane dziś, oparte są o sprzedaż produktu, którego budowa rozpoczęła się przed dwoma laty, a zatem przed rekordowym wzrostem kosztów i cen gruntów.

— Marże z mieszkań sprzedawanych w okresie górki wzrostów cen wykonawstwa z 2018 r. będą przekazywane w II połowie 2019 r. i w 2020 r. Częściowo górka ta już jest widoczna w wynikach za I półrocze 2019 r. i wydaje się, że deweloperzy skutecznie przerzucają koszty na klientów i bronią marż – zauważa Wojciech Bartosik.

Z kolei eksperci Banku BNP Paribas oczekują pewnej korekty rentowności sektora deweloperskiego, gdy będą rozliczane przychody z obecnych projektów, a więc w perspektywie 1,5-2 lat.

– Jednak w przypadku deweloperów posiadających duży bank gruntów pozyskany w atrakcyjnej cenie, erozja marży powinna być mniejsza. Podobnie w przypadku tych, którzy zwiększają udział własnych sił wykonawczych w realizacji projektów, pomijając tym samym marżę generalnego wykonawcy — mówi Adam Anioł. Jego zdaniem, silny popyt pomaga deweloperom w podnoszeniu cenników, przy zachowaniu marż na założonym poziomie. W najbliższych kwartałach koniunktura nadal będzie sprzyjała deweloperom mieszkaniowym.

– Jeśli nie nastąpi nagłe załamanie gospodarcze spowodowane wojnami handlowymi, czy brexitem, które zamroziłoby akcję kredytową banków, nie należy spodziewać się osłabienia popytu na mieszkania – przekonuje Wojciech Bartosik.

źródło: Business Insider Polska

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *